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Preguntas Frecuentes


Podemos asesorarlo en temas de divorcios, sucesiones y demás asuntos civiles, comerciales y laborales tales como accidentes de tránsito, contratos, alquileres, ejecuciones, despidos; y apoyo legal en audiencias en las que deba comparecer.

Derecho Laboral

  • ¿Que ocurre cuando se encubre la relación laboral simulando otro tipo de relación para evadir las obligaciones laborales?
    La ley establece que será nulo todo contrato por el cual las partes hayan procedido con simulación o fraude a la ley laboral, sea aparentando normas contractuales no laborales, interposición de personas o de cualquier otro medio. En esos casos la relación quedará regida por la Ley de contrato de trabajo. (SOLIDARIDAD LABORAL) Esto es muy común con las empresas de servicios eventuales.


  • ¿Son válidos los acuerdos firmados por las partes para terminar la relación laboral de común acuerdo?
    Para que estos acuerdos sean válidos deben realizarse ante la autoridad judicial o administrativa, y deben aprobarse por resolución fundada. POR ELLO, ANTES DE FIRMAR CUALQUIER ACUERDO NO DUDE EN CONSULTAR A UN ABOGADO DE SU CONFIANZA.

  • ¿El trabajador para hacer un reclamo laboral tiene gastos de justicia?
    El trabajador gozará del beneficio de la gratuidad en los procedimientos judiciales o administrativos por reclamos laborales. Su vivienda no podrá ser afectada al pago de gastos del juicio en ningún caso.

  • ¿Cuáles son los perjuicios para el trabajador total o Parcialmente en negro?
    Si usted tiene una relación de empleo clandestino sepa que le ocasionará  la: Perdida de cobertura: De salud para el trabajador y su grupo familiar.  De los riesgos de trabajo. De invalidez, vejez y muerte. De asignaciones  familiares y seguro  de desempleo. Y lo que es más importante no podrá acceder a un beneficio jubilatorio.

  • ¿Que derechos tiene un trabajador que esta parcial o Totalmente en negro?
    El trabajador que no se encuentra registrado tiene los mismos  derechos laborales que el  trabajador que esta “en blanco”. Y la ley laboral castiga al empleador con multas en dinero  estos incumplimientos a favor del trabajador.

  • ¿El trabajador que está "en negro" tiene derecho a cobrar los aumentos salariales dispuestos por el gobierno? prehorizontalidad; ejecución

    Por supuesto que tiene derecho a cobrar esos aumentos e incluso a reclamarlos retroactivamente.


  • ¿Qué puede reclamar el trabajador que se encuentra en esa situación?
    El trabajador tiene derecho a intimar, por telegrama laboral, a su empleador que registre la  relación laboral, bajo apercibimiento para el empleador de considerarse injuriado y despedido por su  culpa. Por lo tanto el empleador deberá pagarle al trabajador todas las indemnizaciones por despido, más las multas por trabajo en negro.

  • Lo pusieron en blanco con una fecha posterior a la real o con un salario inferior al que cobra. ¿Puede reclamar igual?
    Tiene derecho a reclamar que se lo registre de manera correcta y real en lo que se refiere a la  fecha real de ingreso, a la categoría laboral que desempeña y al salario efectivamente percibido.

  • Si le dicen en su trabajo que no vaya más, porque lo suspenden o porque no quieren que trabaje más, que debe hacer?

    No es valida ninguna notificación verbal. Si lo van a suspender o despedir deben hacerlo por Carta Documento, igual que si no lo dejan entrar a su trabajo, y trabajar en negro no significa que deban dejar de hacerlo.

  • Quiere renunciar a su actual empleo. ¿Qué debe hacer?
    Antes de renunciar sería aconsejable que consulte a un abogado especialista en derecho   laboral. Este  lo asesorará en la liquidación de los rubros que deberá percibir de su empleador y   en la  manera adecuada de desvincularse de su empleo.


  • ¿Cómo hace valer el trabajador sus derechos laborales vulnerados?

    El trabajador tiene derecho a exigirle a su empleador que registre la relación laboral bajo apercibimiento para el empleador de considerarse despedido.


  • ¿Cuáles son los beneficios para el empleador de registrar al empleado?

    Además de cumplir con la ley, el empleador se evita futuros conflictos laborales y aplicación  de sanciones administrativas y judiciales. También contará con un período de prueba para evaluar   la idoneidad del empleado para la tarea, además de las reducciones de  carácter impositivo y   previsional dispuesto por la normativa vigente.


  • ¿Al facturarle al empleador como monotributista se pierden los derechos laborales?

    Por supuesto que tiene derecho a reclamar. Lamentablemente esta es  una práctica frecuente  que configura un fraude a las leyes laborales,  fiscales y previsionales.  Sin embargo, para la ley  laboral este tipo  de contrato denominados “locación de servicios” son nulos una vez  que se acredita  en sede judicial que realmente existió una  relación de dependencia. Por lo tanto se asimilaría  a la situación  de los trabajadores no registrados  o en negro.


  • ¿Qué derechos tiene el trabajador?

     1-Al pago de su salario: El empleador está obligado al pago del salario dentro de los cuatro días  hábiles de vencido el mes.

     

     2-A la igualdad de trato: El empleador debe dar a todos los trabajadores  igual trato en identidad  de situaciones. Se considerará que existe trato desigual cuando se produzcan discriminaciones  arbitrarias fundadas en razones de sexo, religión o raza, pero no cuando el diferente tratamiento se sustente en la mayor eficacia, laboriosidad por parte del trabajador


  • ¿Qué derechos tiene el empleador?

    El empleador tiene derecho a realizar todos aquellos cambios relativos a  la forma y modalidades de  la prestación del trabajo, en tanto esos cambios, no importen un ejercicio irrazonable de esa facultad, ni alteren  modalidades esenciales del contrato, ni causen perjuicio material  ni moral al trabajador.


  • ¿Qué puede reclamar el trabajador que se encuentra en esa situación?
    El trabajador tiene derecho a intimar, por telegrama laboral, a su empleador que registre la  relación laboral, bajo apercibimiento para el empleador de considerarse injuriado y despedido por su  culpa. Por lo tanto el empleador deberá pagarle al trabajador todas las indemnizaciones por despido, más las multas por trabajo en negro.

  • ¿Qué puede hacer el trabajador cuando el empleador abusa de este derecho, por ejemplo cambio el horario de trabajo, rebaja el salario, cambia la categoría, etc?

    En ese caso el trabajador podrá considerarse injuriado y despedido sin causa, con derecho a cobrar las indemnizaciones por despido. Pero recuerde que las intimaciones la debe realizar un abogado laboralista.


  • ¿Qué obligaciones tiene el empleador para con el trabajador?

    El empleador tiene las siguientes obligaciones con el trabajador:
    1-Deber de seguridad: el empleador esta obligado a observar las normas legales sobre higiene y seguridad en el trabajo y a hacer observar las pausas y limitaciones a la duración del trabajo establecidas por la ley.
    2-Deber de ocupación: el empleador deberá garantizar al trabajador ocupación efectiva, de acuerdo a su calificación o categoría profesional.
    3-Reintegro de gastos y resarcimiento de daños: el empleador deberá reintegrar al trabajador los gastos realizados por éste para el cumplimiento adecuado del trabajo, y resarcirlo de los daños sufridos en sus bienes por el hecho y en ocasión del trabajo.
    4-Deber de entregar certificado de trabajo y aportes: cuando el contrato de trabajo se termine por cualquier causa, el empleador estará obligado a entregar al trabajador un certificado de trabajo, conteniendo las indicaciones sobre el tiempo de prestación de servicios, tareas desempeñadas, constancia de los sueldos percibidos y de los aportes y contribuciones efectuados con destino a los organismos de la seguridad social.(ART 80 LCT)


  • ¿El empleador puede aplicar sanciones disciplinarias?

    Sí, el empleador puede aplicar sanciones disciplinarias pero éstas deben ser proporcionadas a las faltas o incumplimientos demostrados. De lo contrario el trabajador debería impugnar sino la esta consintiendo.

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Accidentes de transito

  • ¿Cuánto se cobra de indemnización por un accidente de tránsito?

    Como regla general, las compañías de seguro siempre pagan más cuando se efectúa el reclamo de un siniestro a través de un abogado, esto se debe entre otros factores, a la forma en que la ley obliga a operar a las compañías: cuando se inicia un reclamo mediante representación legal, las aseguradoras deben "congelar" contablemente el monto máximo estipulado para el tipo de reclamo presentado, hasta que el caso llegue a su fin, ya sea en instancias extrajudiciales (mediación) o hasta finalizado el juicio. Esto las deja en una situación en la cual maximizarán sus esfuerzos por llegar a un acuerdo con la parte reclamante y las obliga a ofrecer más dinero del que hubiesen ofrecido ante un reclamo administrativo simple (a fin de liberar la suma indemnizatoria bloqueada lo antes posible).

    A modo de ejemplo, un reclamo administrativo simple que se paga $10.000, al resolverse mediante un reclamo extrajudicial ascendería a $19.000 y en juicio a $25.000.

    Otro de los factores determinantes a la hora de conseguir la indemnización más justa posible, es la pericia y habilidad del abogado en la negociación legal, así como del médico legista, en la negociación por los puntos de incapacidad. Es este sentido, nuestro equipo de letrados y médicos legistas cuenta con más de 10 años de experiencia en este tipo de negociaciones, lo que le garantiza obtener el mejor resultado alcanzable.


  • ¿Cuánto puede tardar el reclamo extrajudicial y cuánto el juicio?

    En general, un reclamo extrajudicial no demora mucho más que el reclamo administrativo, lo podríamos encuadrar en un rango de entre tres a seis meses en el peor de los casos. Esto también depende de la forma de operar de cada estudio, siendo lo óptimo efectuar las diligencias y coordinar las mediaciones con la mayor celeridad posible, respetando los plazos y en pocas palabras no dejando "dormir" el caso.

    Debido a la cantidad de casos presentados, y la especialización en esta área, la agilidad y celeridad son ventajas con que usted contará al elegirnos como sus representantes legales.

    El camino del juicio es por el contrario mucho más prolongado, pudiendo extenderse entre tres a ocho años, y sólo es recomendado en casos donde la compañía de seguros no está dispuesta a negociar una indemnización coherente respecto de los daños sufridos. En estos casos también, aunque más limitados por las distintas etapas y demoras de la justicia involucradas en un juicio, nuestro estudio le garantiza la celeridad máxima en la realización de cada etapa judicial.


  • ¿Cuánto se cobra por lesiones como la cervicalgia o esguince cervical?

    El latigazo, cervicalgia o esguince cervical, es una de las lesiones más comunes ocurridas en un accidente de tránsito, la suma que se paga por este tipo de lesión, depende de los puntos de incapacidad que se lleguen a determinar entre el médico legista de nuestro equipo y el médico representante de la aseguradora. Para el año en curso (2012), podemos establecer un rango aproximado de entre $1.500 a $4.000 en concepto de indemnización.

    Luego de sufrir un accidente de tránsito, aunque en apariencia no haya lesiones, de todas formas es muy importante presentarse dentro de las primeras 24 horas en una institución médica, en donde se tomen placas de cuello y columna. Estas placas y los comprobantes médicos que se le brinden, serán de fundamental importancia a la hora de efectuar la vista médica.


  • ¿Cuánto se paga de honorarios al abogado?

    Nuestras tarifas en cuanto a honorarios profesionales son de las más competitivas del mercado, antes de dejar su caso con un abogado o estudio jurídico, consulte cuál es el porcentaje del monto indemnizatorio que le cobrarán. Nuestros honorarios corresponden al 20% del monto indemnizatorio, cuando la mayoría le cobrará entre el 25% y el 30%.

    Cabe aclarar que usted no deberá abonar ningún adelanto en concepto de honorarios, sólo cobramos una vez que usted haya cobrado el dinero de la indemnización.


  • ¿Cuándo conviene contratar un abogado para efectuar el reclamo y cuándo no?
    Si bien ya explicamos que siempre el monto obtenible es mayor mediante representación legal, existen casos particulares en donde es conveniente efectuar el reclamo administrativo simple y no se justifica realizar un reclamo por vías legales.

    Estos casos son cuando no existen lesiones comprobables a raíz del accidente (ej: no se encontraba en el vehículo) y por otro lado los daños materiales producidos son muy bajos, con lo cual la relación costo/beneficio, no justifica el tiempo invertido para actuar por vía judicial.

    Entiéndase como daños materiales muy bajos, aquellos cuya reparación no excediera los $3.000.

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Suceciones

TESTAMENTOS - SUCESIONES - TRAMITES SUCESORIOS - PLANIFICACION PATRIMONIAL

  • ¿Qué tipo de sucesiones hay?

    *  SUCESIONES TESTAMENTARIAS

    *  SUCESIONES AB INTESTATO - SIN TESTAMENTO- 

     En Inmueble Legal se tramitan  sucesiones ab intestato (sin testamento) como sucesiones testamentarias, tanto en Capital Federal como en ámbito de la Provincia de Buenos Aires.

  • ¿Cuáles son los gastos para iniciar una sucesión?

    Sin conocer datos certeros no se le podrá decir cuanto van a ser los gastos de toda la sucesión.

    Los gastos de inicio son pocos. Pero los gastos mayores va a depender de los bienes que integren la sucesión y el valor tanto la valuación fiscal como la real.

    Es por ello que sin conocer estos datos y donde se va iniciar la sucesión  no se le puede dar siquiera algo aproximado porque se desconoce.

    Como ya se menciono hasta  la declaratoria de herederos los gastos de la sucesión no son tan onerosos como la mayoría de la gente piensa, es mas son muy bajos.

    La rendición de cuentas de gastos de la sucesión, es transparente y detallada.

      - Los honorarios profesionales tratamos de acordarlos con el cliente de acuerdo a las posibilidades económicas, también es aconsejable convenirlos mediante un convenio de honorarios, esto le brinda seguridad y tranquilidad en su sucesión y recién deberá abonarlos al momento de entregarle al cliente los testimonios de declaratoria de herederos o testamentos inscriptos en los respectivos  registros.

     
    - Otra alternativa es solicitar al Juez la regulación de honorarios, pero no es aconsejable, ya que esto va incidir y la suma que abonara al profesional  de la sucesión va hacer mas elevada y costosa de lo que se podría pactar con el profesional, por ello recuerde es aconsejable firmar siempre un convenio de honorarios

      - Inmueble Legal ofrece financiación para la sucesión, es decir acepta pago en cuotas, desde el  inicio de la sucesión hasta la venta del bien en su caso.

  • ¿Qué es un testamento?
    El testamento es un acto jurídico de ultima voluntad por el cual una persona dispone para después de su muerte todos los bienes o alguno de ellos .

     
    HAY VARIOS TIPOS DE TESTAMENTOS

     
    - TESTAMENTO OLOGRAFO: 

    Es mas simple de todos. El testador lo hace de puño y letra, lo firma e incluye la fecha. La dificultad de este tipo de testamento es que después de la muerte del testador se va necesitar dos testigos que reconozcan la firma y letra. Podría ser practico que la firma del testador este certificada por escribano publico para evitar inconvenientes de los futuros herederos que figuren en dicho testamento.

     
    - TESTAMENTO POR ACTO PUBLICO: Se realiza ante escribano público con dos testigos acordando validez legal, pero su costo es bastante oneroso.

     

    - TESTAMENTO CERRADO: Se presenta ante escribano en un sobre cerrado, dejándose constancia en un acta, en presencia de cinco testigos. Es importante por su confidencialidad, aunque una vez abierto puede presentar problemas en cuanto no se adecue a ley civil argentina.

     

  • ¿Por qué mucha gente no hace un testamento?
    No se tiene en cuenta la importancia de hacer un testamento. Algunas personas que no tiene un gran patrimonio piensan que no es necesario, o que los heredaran sus familiares directos, o piensa que es muy costoso. El testamento es muy útil para disponer de sus bienes para cuando uno fallece.

  • ¿Puedo cambiar un testamento?

     Si, cuantas veces que quiera, el ultimo testamento que haga es el valido. es conveniente tener siempre asistencia legal al redactar su testamento ya sea de puño letra o por escritura publica.

  • ¿Que documentación necesito para iniciar una sucesión?

    Para iniciar una sucesión, necesita la partida de defunción del fallecido/a y la partida de matrimonio o nacimiento que acredite el vinculo que se esta invocando.

  • ¿Dónde inicio la sucesión, en capital o provincia de Buenos Aires?
    Para iniciar la sucesión el lugar que se debe iniciar es el último domicilio del fallecido.

  • ¿Puedo saber si una persona fallecida tiene bienes a su nombre, antes de iniciar la sucesión?
    Antes de iniciar la sucesión se puede averiguar si la persona fallecida tiene bienes inmuebles tanto en el ámbito de la Capital Federal como en la Provincia de Buenos Aires, a través de un formulario con el nombre y apellido del fallecido y su numero de documento, ante los respectivos Registros de la Propiedad Inmueble,  para ello necesita el asesoramiento legal y la firma de un abogado. Nuestro Estudio se encarga de estos trámites. Consultar sector Gestoría

  • ¿Quiénes son los herederos forzosos en una sucesión?

     En una sucesión los herederos forzosos son los hijos, los padres y el cónyuge supérstite en su caso. En toda sucesión debe respetarse su "legítima".

  • ¿A qué se llama legítima?

     En la sucesión se llama legitima a aquella parte de los bienes que el testador no puede disponer, por haber reservado la ley a determinados herederos, es decir a los herederos forzosos, estos solo pueden ser excluidos por causas gravísimas que el Código Civil las provee. La legitima de los hijos es de 4/5, no es que eso es lo que heredaran sino que una persona que tiene hijos puede disponer de 1/5 para hacer alguno donación legado, etc,  diferente va ser si además de hijos tiene cónyuge, la legitima del cónyuge es 1/2.


  • ¿Existe un impuesto a la herencia?

    Hay un proyecto que mas adelante lo desarrollaremos, pero en la actualidad no hay un impuesto a la herencia lo que si se debe abonar es la tasa de justicia, en el ámbito de la Capital Federal es de 1.5% de la valuación fiscal de todos los bienes que componen el acervo sucesorio, en la Provincia de Buenos Aires la tasa es el 2,2 %.

  • ¿Qué es la declaratoria de herederos?

    Es la resolución que dicta el Juez del sucesorio donde declara quienes son las personas herederas del fallecido o causante, que hayan acreditado su vinculo hereditario a través de las partidas respectivas, dicha declaratoria es muy importante para cualquier tramite que se quiera realizar respecto de los bienes y su calidad de herederos respecto del difunto, frente a terceros.

  • ¿Qué son los bienes gananciales?

     Son bienes que forman parte de la sociedad conyugal o sea bienes que se adquirieron mientras el fallecido estaba casado. El cónyuge que lo sobrevive recibirá el 50% de la mitad de los bienes como parte de la sociedad conyugal, no como heredera sino como integrante de dicha sociedad. y la totalidad de los bienes si no hay descendientes (hijos) ni ascendientes (padres).


  • ¿Si hay hijos y cónyuge en que parte heredan cada uno en la sucesión?

     En la sucesión si hay hijos la mitad de los bienes gananciales se dividen entre los hijos por partes iguales. Si no hubiese hijos y existe cónyuge y ascendientes heredan el cónyuge el 50% de la sociedad conyugal y el otro 50% se dividen en partes iguales entre el cónyuge y ascendientes.


  • ¿Qué son los bienes propios?

     Son bienes que posee cada cónyuge antes del matrimonio  o los recibidos como legado o donación aun estando casado.

  • ¿Cómo se hereda los bienes de la sucesión en caso de bienes propios?

    Si hay hijos y cónyuge supérstite heredan en partes iguales. Si hay cónyuge y padres del difunto, el cónyuge hereda el 50% y los padres el otro 50%.  Cuando no hay descendientes ni ascendientes lo heredan sus hermanos, si los hay, sino tíos y sobrinos, sino los tiene sus primos.


  • ¿A qué se llama la cesión de derechos hereditarios?

    La cesión de derechos hereditarios es un contrato por el cual el titular de una parte o toda una herencia transfieren al otro el contenido patrimonial.


  • ¿A qué se denomina inscripción por tracto abreviado?

    El heredero de un bien puede solicitarle al Juez que ordene la inscripción de la declaratoria por tracto abreviado, ello se da cuando se ha firmado un boleto de compra venta de la propiedad que esta en sucesión, directamente el escribano que se autoriza en el expediente va realizar la inscripción por tracto abreviado.

  • ¿Qué es el derecho de representación en la sucesión?

     Si la persona que debería heredar falleció, se le reconoce el derecho de sus descendientes, de colocarse en el lugar del difunto. Por ejemplo si una persona se le muere primero su padre y después su abuelo, esa persona no heredaría como nieta porque su abuelo tenia hijos, pero va por derecho de representación de su padre muerto y le corresponde la misma porción de herencia que le hubiese correspondido a su padre si no hubiese fallecido.

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Contratos de Locacion

  • ¿Cuándo existe locación o alquiler de inmuebles?
    Hay locación de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero.

  • ¿Cómo se denomina a las partes del contrato de locación?
    Al que paga el precio se lo denomina locatario, arrendatario o inquilino. Al que recibe el pago y da en alquiler el inmueble se lo denomina locador o arrendador.


  • ¿Es necesario que el contrato de alquiler se formalice por escrito para que sea válido?
    Si bien los contratos de alquiler deben formalizarse por escrito, la forma escrita, impuesta por la ley, no es condición para la existencia misma del contrato, sólo se requiere a los efectos de probar su celebración.

  • ¿Se puede convenir el pago en cualquier moneda?
    No. Debe convenirse el pago en moneda de curso legal, que por ley de Convertibilidad puede ser tanto en pesos como en dólares. La fijación del precio inicial de la locación o alquiler no reconoce restricciones legales, así como tampoco la convención de pago de expensas, impuestos u otros rubros.

  • ¿Cuáles son los plazos máximos y mínimos?
    Con respecto a los plazos mínimos la ley diferencia a las locaciones según para qué destino vayan a realizarse: si se trata de locaciones con fines de vivienda, el plazo mínimo será de 2 años; para los restantes destinos (comercio, industria, ejercicio de profesiones, etc.) dicho plazo será de 3 años. En base a esto, cuando los contratos de alquiler se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos legales. Quedan exceptuados de este régimen:
    • las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a su personal, las que podrán pactarse libremente.
    • las locaciones de viviendas amuebladas para fines turísticos en zonas aptas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de 6 meses.
    • las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos, y los que formen parte de un inmueble destinado a vivienda que hubieren sido lacados , por separado, a dichos efectos, para los que rige también la libertad de contratación.
    • las locaciones de puestos de mercados o ferias no necesitan acogerse al plazo mínimo legal.
    • las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos, no están sujetas al término mínimo legal.
    En cuanto al plazo máximo, la ley establece que el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los 10 años.


  • ¿Y qué pasa si, transcurrido el período establecido en el contrato, se continúa con la locación?
    Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.


  • ¿Los pagos deben pactarse siempre por períodos mensuales?
    Sí, es un requisito que establece la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación que se establece como regla general para todos los contratos.


  • ¿Se pueden pactar cláusulas de ajuste de los alquileres?
    No, se castiga este tipo de cláusulas declarándolas nulas, desde que la Ley de Convertibilidad prohibió todo tipo de indexación.


  • ¿Qué diferencia hay entre la fianza y el depósito en garantía?
    La fianza es un contrato (accesorio al de locación), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario. En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.


  • ¿Se pueden pactar pagos anticipados?
    La ley prohíbe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; y de depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. La violación de estas disposiciones legales facultará al locatario, según la ley, a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso. Tal prohibición no rige para las locaciones cuya finalidad no sea habitacional.


  • ¿Se puede pactar el cobro del valor llave?
    El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locación destinada a comercio, industria, etc., no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino sólo para las destinadas a vivienda.


  • ¿Puede el locatario dar por terminado el alquiler antes del período pactado?
    La Ley de Locaciones Urbanas en el capítulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver (terminar) la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. También dispone la ley que si se ejerce esta opción durante el transcurso del primer año del contrato, se deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.


  • ¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?
    En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locación, agrega la ley), el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.


  • ¿Qué ocurre si la garantía es comprada?
    En este caso puede ocurrir que el inmueble que es objeto de este tipo de maniobra esté embargado o hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta.


  • ¿Cómo se puede determinar que una garantía es comprada?
    Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario Nº 5) denominada "Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado", para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada. Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia. El trámite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero público. La solicitud puede efectuarse bajo dos formas: simple (el informe se obtiene dentro de los 8 días subsiguientes.

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Compra y Venta de Inmuebles.

  • ¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?
    Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" y "Escritura" traslativa de dominio.


  • ¿Qué es la Reserva de Compra?
    Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.


  • ¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
    Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta por la Inmobiliaria y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.


  • ¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
    En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.


  • ¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
    Normalmente se establece el precio y la forma de pago que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura. Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador.


  • ¿Cómo siguen los trámites?
    Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con la Inmobiliaria que en definitiva intervendrá en la operación.


  • ¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
    No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.


  • ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
    En general en ese momento la parte compradora entrega el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen. No existe un porcentaje fijo.


  • ¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga "problemas" (hipotecas, embargos, etc.)?
    Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con una Inmobiliaria de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Dicha Inmobiliaria, deberá solicitarse al Registro de la Propiedad y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones.


  • ¿Qué es un informe de dominio?
    Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.


  • ¿Qué es un informe de Inhibiciones?
    También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.


  • ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
    El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.


  • ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
    El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.


  • ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
    Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (Corredor Inmobiliario, escribano, etc.) dada la importancia del instrumento.


  • ¿Quién designa al escribano que intervendrá?
    En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.


  • ¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
    Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.


  • ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
    Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.


  • ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
    Generalmente los gatos de escrituración se abonan en proporción a lo que determina la Ley, 70 % comprador y 30% vendedor. Pero las partes poseen la facultad de determinar dicho porcentaje.


  • ¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
    Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.


  • ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
    Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.

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