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CONTRATOS

14 Agosto 2013. COMPRAVENTA DE INMUEBLE. ESCRITURACIÓN. OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR. PRESCRIPCIÓN. INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN. POSESIÓN. SUBROGACIÓN.

Fecha: 03/02/2009
Nro de Fallo: 02/09
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial, Sala III
Protocolo: 02 - Tº I - Fº 2 / 5
Tipo Resolución: Interlocutorias
Carátula: "SEPULVEDA DELIRIA DEL CARMEN C/ GARRIDO DELIA ROSA S/ ESCRITURACION"
Nro. Expte: 322834 - Año 2005

SUMARIO
Corresponde rechazar la defensa de prescripción decenal - opuesta por la heredera del vendedor de un inmueble al progreso de la acción de escrituración iniciada por el actor subrogado en los derechos de la compradora - , pues no se encuentra controvertido que ésta última es legítima poseedora del bien objeto del juicio desde antes de la celebración del boleto de compraventa, y la obligación de escriturar se interrumpe con la entrega de la posesión del inmueble, el pago del precio, o el de los impuestos que lo gravan, en tanto implica el reconocimiento tácito interruptivo de la prescripción que contempla el art. 3989 del Cód. Civil, por lo que los efectos de tal posesión legítma y no viciosa alcanzan al acreedor subrogado.

FALLO COMPLETO


NEUQUEN, 03 de febrero de 2009.
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados "SEPULVEDA DELIRIA DEL CARMEN C/ GARRIDO DELIA ROSA S/ ESCRITURACION" (EXP Nº 322834/5) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 4 a esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Audelina TORREZ y
CONSIDERANDO:
I.- Que la co-demandada Delia Rosa Garrido interpone a fs. 81 recurso de apelación contra la resolución interlocutoria de fecha 01 de noviembre de 2007 (fs. 52/55) expresando agravios a fs. 84/85, solicita se revoque aquella y se impongan las costas al actor.
Que cuestiona que el a quo haya considerado a la apertura del juicio sucesorio como acto interruptivo del plazo de prescripción de la acción de escrituración, cuando lógicamente primero se debió haber promovido la subrogatoria, conforme a ser ésta la que legitima al acto para actuar frente a la inacción de su deudor y ponerse en cabeza de sus propios derechos.
Que explica que si bien el concepto de demanda interruptiva del plazo de prescripción es concedida en un sentido amplio, se requiere que aquella actividad sea ejercida por las partes, y que estando en cabeza de Deliria Sepúlveda el derecho a reclamar ante Francisco Garrido, para hacer valer su derecho el Sr. Cortez debió haber obtenido previamente el reconocimiento del carácter que invoca.
Que así es la verdadera interrupción de la prescripción de la escrituración operó cuando se interpuso la acción de subrogación en el año 2002, momento hasta el que había transcurrido en exceso el plazo decenal conforme a que el contrato de compra venta se había celebrado en el año 1967.
II.- Que a fs. 86 es conferido el traslado de los agravios a la reclamante, quien lo contesta a fs. 87/89, solicitando el rechazo del recurso con expresa imposición en costas.
Que sostiene en primer lugar que la presentación no constituye una crítica concreta y razonada de la sentencia conforme a lo impuesto por el art. 265 del CPCyC.
Que subsidiariamente, y luego de efectuar una reseña de estas actuaciones y las que tramitan bajo carátula “Cortes Fidel c/Garrido Delia Rosa s/Acción Subrogatoria” (Expte. 290.167/2), “Garrido Florencio José s/Sucesión” (Expte. 15514/80) y “Cortez Fidel c/Sepúlveda de Facci, Deliria del Carmen S/Cobro Ejecutivo” (Expte. 12720/69) concluye que se trata del supuesto en el que no se verifica el cumplimiento del plazo de prescripción en virtud que la compradora se encuentra desde antes de la compra en la posesión del inmueble circunstancia que interrumpe la prescripción.
Que solicita se considere que el acreedor subrogado en los derechos del deudor, Sr. Fidel Cortez se encuentra declarado insano desde el año 1980, circunstancia que ha impedido el desarrollo con regularidad y celeridad de los trámites iniciados.
III.- Que liminarmente diremos que la a quo rechaza el planteo de prescripción interpuesto por la co accionada Garrido fundado en los efectos suspensivos e interruptivos de los actos cumplidos por el Sr. Fidel Cortez al peticionar con fecha 13 de octubre de 1970 la apertura del trámite sucesorio del titular registral del inmueble objeto del presente (Sr. Garrido), el que antes de fallecer había sido transmitido por instrumento privado de fecha 01 de abril de 1967 a la Sra. Deliria Sepúlveda, la que había recibido la posesión del bien antes de tal momento.
Que semejantes efectos interruptivos el sentenciante le asigna a la acción subrogatoria promovida en fecha 26 de noviembre de 2002 por Fidel Cortez contra la adquirente y poseedora con boleto de compra venta Sra. Deliria Sepúlveda, por haber sido instada a los fines de obtener la autorización judicial para subrogarse en los derechos de la Sra. Sepúlveda, en lo que respecta al perfección de la inscripción registral por medio de la escritura, habiendo recaído sentencia que así lo reconoce con fecha 17 de noviembre de 2004.
Que el decisorio concluye que la actividad desplegada la entiende asimilable al concepto de “demanda judicial” a los fines de lo previsto en el art. 3986 del C.Civil, y estima ponderable en el caso la situación personal y procesal del Sr. Fidel Cortez, quien se encuentra asistido en sus actos, con carácter necesario, por un curador.
Que abordando la cuestión traída a entendimiento cabe señalar en primer lugar que las partes coinciden en que el plazo de la prescripción liberatoria de la obligación de escriturar es decenal (art. 4023 del C.Civil), y además que no resulta controvertido que, conforme a lo expresamente reconocido por la co-demandada Delia Rosa Garrido, desde antes de la celebración del boleto de compraventa del inmueble objeto de autos -01 de abril de 1967- la Sra. Delira del Carmen Sepúlveda es legítima poseedora del bien cuya escrituración reclama el Sr. Cortez, por la subrogación en los derechos de aquella, posición esta última también admitida por la recurrente.
Que precisamente en los autos “Garrido Florencio José s/Sucesión“ (Expte. 15.514), Delia Rosa Garrido reconoce la firma de su extinto padre “obrante en el Boleto de Compra –Venta, agregado en los autos caratulados “Cortez, Fidel c/Sapulveda Vda. De Facci, Del Carmen Delira s/Ejecutivo” agregado por cuerda separada a este expediente, por ser dicha firma que usaba en todos sus actos, y en virtud de que la misma fue puesta en mi presencia”.
Que, conforme a los postulados de las partes, tampoco resulta invocado cuestionamiento alguno a la posesión de la Sra. Deliria del Carmen Sepúlveda, por ser viciosa ni que haya cesado o se haya interrumpido.
Que consecuencia de lo expuesto, procede en segundo lugar analizar los efectos que producen en el transcurso del término prescriptivo de esta particular acción, los actos posesorios derivados de la entrega de la cosa al comprador por boleto de compra venta, desde que la doctrina es unánime cuando explica que "Las obligaciones de escriturar son obligaciones de hacer y prescriben a los 10 años (art. 4023). Si el vendedor hace tradición de la cosa, o recibe el precio, tales actos deben ser estimados como un reconocimiento tácito interruptivo de la prescripción (art. 3989) … la jurisprudencia ha ido más allá, y estimado que no sólo interrumpe la prescripción el reconocimiento tácito derivado de la tradición efectuada, sino que después de ella, la pasividad del vendedor frente a los actos posesorios del comprador implica un reiterado reconocimiento" (López de Zavalía Teoría de los Contratos, Tomo 2, pág. 318).
Que en idéntico sentido "con respecto a la obligación de escriturar, cabe dejar sentada una categórica afirmación: la prescripción de tal obligación se interrumpe, por la entrega de la cosa al comprador o por el pago del precio o de los impuestos que graven el inmueble...Los fundamentos que abonan esta solución no admiten réplica: cada vez que el vendedor acepta el precio o consiente el pago de los impuestos, está reconociendo el derecho del comprador, con el efecto interruptivo que a tal reconocimiento le asigna el art. 3989 del Cód. Civil. Si el comprador adquiere la posesión del inmueble, la obligación de escriturar se torna, prácticamente, imprescriptible. Con ello queremos señalar que el poseedor del inmueble podrá exigir la escrituración en cualquier tiempo, ya que la prescripción no podrá tener lugar..." (Ernesto C.Wayar Compraventa y Permuta, pág. 607).
Que se interpreta que interrumpen la prescripción de la obligación de escriturar, la entrega de la posesión o el pago del precio o de los impuestos que gravan el inmueble por parte del comprador. Toda vez que el vendedor reciba parte del precio o consienta el pago de impuestos, está reconociendo el derecho del comprador con las implicancias interruptivas del art. 3989 del Código Civil: ”el reconocimiento expreso o tácito que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquél contra quien prescribía" (Bueres-Higton, Código Civil, Tº 3 C, pág. 693).
Que los arts. 2351 y 2355 del Código Civil establecen respecto a la posesión en lo que resulta de interés para este proceso que “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad “ y “La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”, y el mismo cuerpo normativo que en su art. 2476 autoriza incluso la posibilidad de ser unidas por los sucesores a título singular cuando no sea viciosa.
Que dado el plexo fáctico y jurídico expuesto, particularmente en lo referido a la posesión informada desde la celebración del contrato de compra venta que nos ocupa –obrante a fs.16 de la causa “Cortez Fidel c/Sepúlveda de Facci, Deliria del Carmen S/Cobro Ejecutivo” (Expte. 12720/69) procede concluir que la posesión legítima y no viciosa cumplida por la deudora subrogada, tiene la misma entidad y subsiste con los mismos efectos y alcances jurídicos, esto es a los fines de la interrupción de la prescripción de la acción para escriturar, respecto del acreedor que por sentencia de fecha 17 de noviembre de 2004 dictada en los autos “Cortes Fidel c/Garrido Delia Rosa s/Acción Subrogatoria” (Expte. 290.167/2) que se encuentra firme y consentida, y de la que resultó el actor subrogado en aquel derecho precisamente derivado de vínculo contractual del que emergió la obligación de la registración del dominio a cargo del causante -a quien le sucedió como heredera la aquí recurrente- consentida además su antecedente o requisito, la posesión.
Que conforme lo establecido en el art. 771 del C.Civil, la subrogación tiene como efecto principal el traspaso al subrogado de todos los derechos, accesorios, acciones y garantías del acreedor desinteresado (art. 771 del Código Civil) (conf. Salvat-Galli, "Tratado de Derecho Civil Argentino", T.II, nº1469, p.467; Rezzónico, T.I, p.847; Llambías, "Obligaciones", T.II-B, nº1654, a p.369; Belluscio, "Código Civil...", T.3, coment. art. 771, nº1 y 2; C.Civ. 1ª, L.L.24-560 y J.A.76-122; C.N.Civ. Sala A, L.L.92-611; íd. Sala E, L.L.99-819, 5268-S; íd. Sala F, J.A.1966-V-668), con lo que el postulado importaría incongruencia desde que aquella sustituye al sujeto activo de la relación creditoria, y no en solo parte de sus efectos.
IV.- Conforme a las consideraciones expuestas, habremos de rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el pronunciamiento de fecha 01 de noviembre de 2007, imponiéndose las costas de la Alzada a la co-demandada Delia Rosa Garrido en su calidad de vencida (art. 68 del CPCyC), difiriéndose la regulación de honorarios para la oportunidad que existan pautas a tal fin (art. 24 de la Ley Arancelaria vigente).
Por ello esta Sala III
RESUELVE:
1.- Confirmar la resolución de fecha 1 de noviembre de 2007 (fs. 52/55) en todo lo que ha sido materia de recurso y agravios.
2.- Costas de Alzada, a la demandada.
3.- Regístrese y vuelvan las actuaciones al Juzgado de origen.

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